Die Digitalisierung verändert den Betrieb von Bürogebäuden, Gewerbeimmobilien und anderen Nichtwohngebäuden. Sensoren, Zähler und digitale Steuerungssysteme liefern heute wesentlich mehr Informationen über Energieverbrauch, Raumklima und technische Anlagen als klassische Betriebsdaten. Für das Gebäudemanagement entsteht damit die Möglichkeit, Verbräuche genauer zu analysieren und Anlagen näher am tatsächlichen Bedarf zu betreiben.
Wer sich zunächst mit digitalen Lösungen für das Energiemanagement beschäftigen möchte, kann die Website besuchen und sich einen Überblick über mögliche Ansätze verschaffen.
Warum digitale Daten im Gebäudemanagement wichtig sind
In vielen Gebäuden werden Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen noch nach festen Zeitplänen betrieben. Das kann funktionieren, berücksichtigt aber nicht immer, wie Räume tatsächlich genutzt werden. Digitale Messsysteme können Verbrauch, Temperaturen, Betriebszeiten und weitere Werte kontinuierlich erfassen.
Interessant wird die Datenerfassung vor allem dann, wenn sich Veränderungen über längere Zeiträume vergleichen lassen. Ein Energieverbrauch von 12.000 kWh pro Monat sagt allein wenig aus. Wird er jedoch mit dem Vorjahresmonat, den Außentemperaturen und der tatsächlichen Belegung verglichen, können ungewöhnliche Entwicklungen sichtbar werden.
Gebäudeautomation verbindet Technik und Daten
Gebäudeautomation geht einen Schritt weiter als reine Verbrauchsmessung. Heizungen, Lüftung, Klimatisierung, Beleuchtung und Beschattung können miteinander kommunizieren und abhängig von definierten Bedingungen reagieren.
Ein Büro muss etwa nicht um 5 Uhr morgens vollständig beheizt werden, wenn die Beschäftigten erst ab 8 Uhr eintreffen. Ebenso kann die Lüftung außerhalb der Nutzungszeiten reduziert werden. Bei geeigneter Planung lassen sich solche Einstellungen automatisiert steuern und regelmäßig überprüfen.
Die aktuelle Rechtslage stärkt diese Entwicklung. Seit dem 29. Juli 2026 ist die frühere Regelung des § 71a GEG aufgehoben. Die Anforderungen an Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung stehen nun in § 56 GModG. Für bestehende Nichtwohngebäude mit bestimmten Heizungs-, Klima- oder kombinierten Anlagen von mehr als 70 kW Nennleistung sieht § 56 grundsätzlich eine Ausrüstung bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 vor, sofern die Ausstattung technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Das System muss unter anderem die kontinuierliche Überwachung, Protokollierung und Analyse von Verbräuchen und gebäudetechnischen Systemen ermöglichen.
Die oft noch genannte Schwelle von 290 kW stammt aus dem früheren § 71a GEG. Im aktuellen Recht spielt sie weiterhin eine Rolle bei Neubauten: Bei einer Nennleistung von mehr als 290 kW ist dort mindestens der Automationsgrad B vorgesehen. Für die Nachrüstung bestehender Nichtwohngebäude ist inzwischen jedoch die Schwelle von mehr als 70 kW maßgeblich.
Praxisbeispiel: CO₂-gesteuerte Lüftung
Ein konkretes Einsatzfeld ist die bedarfsgerechte Lüftung. Angenommen, eine Büroetage verfügt über eine Lüftungsanlage mit einer elektrischen Leistungsaufnahme von durchschnittlich 15 kW. Läuft sie an 250 Arbeitstagen jeweils zehn Stunden mit voller Leistung, ergibt das rechnerisch 37.500 kWh Stromverbrauch pro Jahr.
Werden CO₂-Sensoren eingesetzt, kann die Luftmenge an die tatsächliche Belegung angepasst werden. Wenn die durchschnittliche Laufleistung dadurch beispielsweise um 25 Prozent sinkt, würde sich der rechnerische Verbrauch auf etwa 28.125 kWh reduzieren. Das entspräche einer Einsparung von 9.375 kWh pro Jahr.
Die Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel und keine allgemeine Einspargarantie. Entscheidend sind unter anderem Anlagengröße, Gebäudeauslegung, Nutzungsprofil und Regelstrategie.
Praxisbeispiel: Nacht- und Wochenendabsenkung
Auch Heizungsanlagen bieten häufig Optimierungsmöglichkeiten. Eine Anlage mit einer durchschnittlichen Leistung von 100 kW könnte beispielsweise an 250 Werktagen außerhalb der Nutzungszeit jeweils fünf Stunden mit unnötig hoher Leistung betrieben werden. Rein rechnerisch entsprechen fünf Stunden täglich 1.250 Betriebsstunden pro Jahr.
Wird durch eine digitale Zeitsteuerung und bedarfsgerechte Regelung erreicht, dass in diesen Zeiträumen durchschnittlich 30 Prozent weniger Leistung benötigt wird, ergibt sich bei diesem vereinfachten Beispiel eine Reduktion von 37.500 kWh pro Jahr.
Ob sich eine solche Maßnahme tatsächlich umsetzen lässt, hängt von Gebäudedämmung, Heizsystem, Außentemperatur, Komfortanforderungen und weiteren Faktoren ab. Genau diese Zusammenhänge sollten bei der Auswertung berücksichtigt werden.
Digitalisierung unterstützt auch die Instandhaltung
Digitale Überwachung kann nicht nur beim Energiesparen helfen. Sie kann auch ungewöhnliche Betriebszustände sichtbar machen. Eine Pumpe, die normalerweise nur während bestimmter Betriebsphasen arbeitet, kann beispielsweise plötzlich rund um die Uhr laufen.
Angenommen, eine Pumpe benötigt 2 kW und läuft wegen einer fehlerhaften Einstellung 24 Stunden täglich. Bei 30 Tagen entstehen rund 1.440 kWh Stromverbrauch. Wird die Auffälligkeit über ein digitales Monitoring erkannt und die Ursache nach einer technischen Prüfung behoben, kann dieser unnötige Verbrauch vermieden werden.
Ein solcher Alarm bedeutet nicht automatisch, dass ein Defekt vorliegt. Die Meldung zeigt vielmehr, dass eine Prüfung sinnvoll sein kann. Fachliche Beurteilung und Messdaten greifen hier ineinander.
Vom Datensammeln zum konkreten Handeln
Ein modernes Gebäude kann sehr viele Messwerte erzeugen. Entscheidend ist deshalb eine übersichtliche Darstellung. Verbrauchswerte sollten nach Gebäudeteilen, Anlagen und Zeiträumen ausgewertet werden können.
Auch Wetterdaten, Belegung und Nutzungszeiten gehören in die Betrachtung. Ein höherer Heizenergieverbrauch im Januar ist nicht automatisch ein Hinweis auf eine ineffiziente Anlage. Aussagekräftiger wird die Analyse, wenn vergleichbare Zeiträume und relevante Einflussgrößen berücksichtigt werden.
Dashboards, Grenzwerte und automatische Meldungen können dabei helfen, Auffälligkeiten schneller zu erkennen. Die anschließende Entscheidung bleibt eine fachliche Aufgabe: Nicht jede Abweichung erfordert eine technische Änderung.
Was Unternehmen bei der Digitalisierung beachten sollten
Eine Digitalisierung muss nicht mit der vollständigen Vernetzung eines Gebäudes beginnen. Eine praktische Checkliste kann den Einstieg erleichtern:
- Ziele festlegen: Soll vor allem Energie eingespart, die Instandhaltung verbessert oder der Gebäudekomfort erhöht werden?
- Verbraucher identifizieren: Welche Anlagen verursachen den größten Energiebedarf?
- Messkonzept erstellen: Welche Zähler und Sensoren werden benötigt?
- Betriebszeiten prüfen: Laufen Heizungen, Lüftungen, Pumpen oder Beleuchtung außerhalb der Nutzungszeiten?
- Grenzwerte definieren: Bei welchen Abweichungen soll automatisch eine Meldung erfolgen?
- Schnittstellen berücksichtigen: Können verschiedene Systeme miteinander kommunizieren und Daten austauschen?
- Verantwortlichkeiten festlegen: Wer prüft Meldungen und entscheidet über Maßnahmen?
- Ergebnisse kontrollieren: Wird nach einer Änderung tatsächlich weniger Energie verbraucht?
- Schrittweise erweitern: Nach einem erfolgreichen Pilotbereich können weitere Anlagen eingebunden werden.
Einen guten Einstieg in digitales Energiemonitoring bietet ein spezialisierter Anbieter – einfach die Website besuchen und erste Ansätze kennenlernen.
Wie sich das Gebäudemanagement weiterentwickeln wird
Die nächste Entwicklungsstufe dürfte nicht darin liegen, immer mehr Messwerte zu sammeln, sondern darin, diese schneller für den Gebäudebetrieb nutzbar zu machen. Automatische Regelungen, bessere Schnittstellen und intelligente Auswertungen können künftig stärker zusammenarbeiten.
Auch die gesetzlichen Anforderungen an Gebäudeautomation entwickeln sich weiter. Für Unternehmen bedeutet das, technische Investitionen nicht isoliert zu betrachten, sondern bei Modernisierungen auch Messbarkeit, Steuerbarkeit und langfristige Systemkompatibilität mitzudenken.
Mit zunehmender Vernetzung könnten Gebäude flexibler auf Belegung, Wetter, Energiepreise und technische Zustände reagieren. Für das Gebäudemanagement entsteht damit ein Wandel vom überwiegend reaktiven Betrieb hin zu einer stärker vorausschauenden Steuerung. Welche Technologien sich dabei langfristig durchsetzen, wird nicht zuletzt davon abhängen, wie gut sie sich in bestehende Gebäude integrieren lassen und welchen praktischen Nutzen sie im täglichen Betrieb bieten.
